房价底部判断：租金回报率是关键指标
房价下跌的真相
房价还要跌多少才算真正到底？这个问题困扰着很多人。从日本的经验看，一线城市跌了70%，二线城市跌了60%，三线及以下城市跌了50%。时间跨度也很长，一线城市跌了15年，二线城市跌了20年，三线及以下城市一直阴跌到现在。
但更让人困惑的是，为什么政府不断出台救市政策，房价却越救越低？每年的二三月份都有大量楼市利好政策集中出台，房价往往只能坚持两个月就继续下跌。这背后隐藏着一个残酷的真相：救市政策救的不是你的房子，而是开发商和银行。
救市政策的真实目的
温水煮青蛙的策略
救市政策的真正目的是托底房价，让它跌得慢一点。购房者选择不断供的心理防线是：房子可以掉价，但至少要高于贷款本金余额。比如买房子花了100万，现在贷款余额还有60万，房价跌到70万还能接受，但跌到50万就不想还了。
所以政策的目标是让房价贴着你的心理防线慢慢下跌，让你觉得还有希望，心甘情愿地继续还贷。这就是温水煮青蛙的策略。
软着陆的真相
救市政策的另一个目的是帮开发商快速清理库存。通过在二三月份集中释放利好消息，让观望的买房人觉得机会来了，赶紧入场。这样做有三个好处：开发商有了现金流，减少烂尾楼；开发商有钱还银行，化解金融风险；开发商继续买地，给地方财政贡献收入。
代价是有的家庭买到了可能负增长的房子。这就是所谓的软着陆：把堆积在开发商和银行身上的系统性风险，分散到一个个购房者身上。每个家庭承担小风险，整个社会的大风险就被化解了。
供需失衡的现实
供给端的压力
全国共有6亿栋房屋，二手房挂牌量达到271.8万套，还在以15%到20%的速度增长。虽然挂牌量增加，但成交时间延长了9%到10%，成交价已经连续下降36个月。越降价，想卖房的人越多，能卖掉的难度越大。
需求端的萎缩
高盛报告显示，中国城镇新增购房需求将萎缩75%。购房需求分为投资性需求和居住性需求。在房地产上升阶段，投资需求占到50%到60%，超过一半的人是为了赚差价才买房。现在房价下跌，这部分需求迅速萎缩，而且当年投资买房的人现在成了卖房的主力军。
刚需买房的困境
刚需买房主要有三类：结婚买房、孩子上学买房、改善买房。
2024年结婚人数是10年前的一半，下降了50%。即使结婚的人，生育意愿也在下降。幼儿园关停潮已经扩散到小学，2024年全国13万所小学减少了7200多所。未来孩子上学可能不需要学区房，学校还会求着你去报名。
这三种刚需买房的根源都是结婚。如果结婚率上不去，刚需买房也会逐渐萎缩，无法支撑房价形成筑底。
投资客回归的条件
既然刚需买房潜力有限，房价想稳住主要靠投资客。投资买房有两种：赚房价上涨差价和赚租金收益。前一种买涨不买跌，现在需求萎缩了。后一种什么时候才会大量入场？答案是当租金回报率上升到合理水平时。
租金回报率的关键作用
计算方法与标准
租金回报率 = 年租金 ÷ 房价。比如100万的房子，年租金2.5万，租金回报率就是2.5%。
不同城市的租金回报率标准：
- 一线城市：2.5%到3%以上
- 二线城市：3%到3.5%以上
- 弱二线和三线城市：3.5%到4%以上
- 四线城市：4%到5.5%以上
- 小县城：不低于5.5%
为什么城市等级越低，要求的租金回报率越高？因为等级高的城市还有人口流入，房子还能卖掉变现。城市越小，变现难度越大，需要更高的租金回报率作为风险补偿。
实际应用
100万的房子，年租金2.5万，租金回报率2.5%。如果这套房子在三线城市，要求租金回报率至少3.5%，显然达不到。用2.5万÷3.5%=71万，这套房子的底可能在70万左右。
但要注意，房租会不断下降。很多城市的房租已经跌回10年前。为了安全起见，计算房价底部时可以把租金打八折或七折。
判断房价底部的关键
房价要稳住需要供需平衡。目前供给量迅速攀升，需求量快速萎缩，供给大于需求的情况会持续很长时间。
刚需买房因为结婚率下降而萎缩，无法支撑房价筑底。投资需求中赚差价的部分买涨不买跌，现在也萎缩了。剩下的希望是赚租金收益的投资客。
他们什么时候入场？当租金回报率上升到合理水平时。这就是判断房价是否到底的关键指标。
记住，救市政策就像伟哥，越吃药效越差，坚持时间越短。顾好自己的钱包，不要情绪上头做出不理智的决策。租金回报率标准只是参考，还要考虑空置率、区位、人口流动、房龄等因素，具体问题具体分析。